سجلت مدينة زايد الجديدة زيادات تاريخية في أسعار العقارات، بلغت 241٪ خلال عامين، بحسب منصة «عقارماب» المتخصصة في التسويق العقاري، التي أكدت في تقريرها السنوي الصادر حديثًا أن المدن العمرانية الجديدة شهدت قفزات غير مسبوقة في الأسعار خلال عامي 2023 و2024.
وحذر خبراء، من بينهم هاني توفيق، من أن بعض المناطق تشهد مبالغة في التسعير، مما قد يؤدي إلى ركود أو تصحيح سعري محتمل في عام 2026.
تحليل موقع "المنصة" (المحسوب على السماسرة) أشار إلى أن مدينة الشيخ زايد – أكتوبر – الجيزة شهدت واحدة من أكبر الطفرات السعرية في السوق العقاري المصري خلال عام 2025، إذ ارتفعت الأسعار بأكثر من 200% في بعض المناطق، وفق بيانات منصتي «عقارماب» و«أصول مصر» وتقارير «تفصيلة».
وكانت الزيادة الأكبر من نصيب الشقق التي تجاوزت أسعارها 200%، ليصل سعر المتر إلى 84,200 جنيه، بينما بلغ متوسط زيادة سعر المتر في الفيلات نحو 160%، ووصل المتر إلى 130,000 جنيه في الفيلات الفاخرة.
وتصدّرت الشيخ زايد الجديدة قائمة المناطق الأعلى سعرًا، تلتها الكمبوندات المغلقة مثل فاي سوديك وبيفرلي هيلز، فيما سجل كمبوند "جريان" أعلى معدل نمو في الأسعار بنسبة 33.7% خلال الربع الثالث من عام 2025.
ويرى محللون أن هذه الطفرة تعود إلى زيادة الطلب من المستثمرين المحليين والعرب على السكن الفاخر في غرب القاهرة، وانخفاض قيمة الجنيه المصري، مما دفع المواطنين إلى تحويل مدخراتهم إلى عقارات، إلى جانب محدودية المعروض في الكمبوندات الراقية وتحسين البنية التحتية والخدمات في الشيخ زايد، وهو ما عزز جاذبيتها.
مؤشرات على فقاعة عقارية
حذر بعض الخبراء، وعلى رأسهم هاني توفيق، من أن هذه الزيادات قد لا تكون مستدامة، خصوصًا مع تباطؤ القدرة الشرائية. وأشار في تصريحات سابقة خلال سبتمبر الماضي إلى وجود مؤشرات على ركود نسبي في إعادة البيع رغم استمرار ارتفاع الأسعار في المشروعات الجديدة.
وفي حوار مع موقع "العربية بيزنس" بتاريخ 15 سبتمبر، قال توفيق:
"للمرة الألف، المطورون الذين ينفون الفقاعة العقارية إما متعثرون أو مفلسون. وعلامات الفقاعة تتجلى في تباطؤ المبيعات، وصعوبة البيع نقدًا، وتعثر التنفيذ، وإطالة فترات السداد، وملايين مكالمات التسويق العقاري."
وفي المقابل، أشار تقرير "عقارماب" إلى أن هذه الزيادات الكبيرة ترتبط بمجموعة من المتغيرات الاقتصادية، أبرزها تآكل القيمة الشرائية للجنيه المصري وارتفاع تكاليف مواد البناء، ما عزز من زخم الطلب الاستثماري والسكني.
"أزمة عقارية خماسية الأبعاد"
وبحسب الخبير الاقتصادي هاني توفيق، تتجلى الأزمة العقارية في مصر في خمسة أبعاد رئيسية:
-
ملايين الشقق الشاغرة والآلاف من المباني المهجورة، ما يشير إلى فائض غير مستغل في السوق.
-
هيئة المجتمعات العمرانية مدينة بمئات الملايين للبنوك المصرية نتيجة تراكم ديون مشروعات لم تُبع.
-
هذه الديون أصبحت شبه معدومة بسبب ارتفاع الأسعار عن قدرة ملايين الشباب، ما أثر على سيولة وربحية البنوك.
-
معظم الشباب لا يستطيعون الشراء ويكافحون لدفع الإيجار، مما يخلق فجوة بين العرض والطلب.
-
آلاف الأفراد والشركات اشتروا وحدات بغرض الاستثمار، لكنهم لا يجدون مشترين أو مستأجرين.
على غرار زايد
وأشار التقرير إلى أن "مستقبل سيتي" سجلت ارتفاعات مماثلة، حيث تراوح سعر المتر بين 65 و70 ألف جنيه، مدفوعة بارتفاع أسعار مواد البناء التي تجاوزت 40٪ بعد التعويم، بجانب التوسع الكبير لكبار المطورين العقاريين في المنطقة.
وفي مؤشر على الجاذبية الاستثمارية المبكرة، أظهر التقرير أن التجمع السادس بدأ بمتوسط سعر متر بلغ 61,538 جنيهًا، وهو مستوى تسعيري يوازي مناطق الصفوة مثل زايد الجديدة ومستقبل سيتي.
أما في غرب القاهرة، فقد شهدت حدائق أكتوبر زيادة تقترب من 240٪ خلال عامين، لتصل الأسعار إلى 28 – 30 ألف جنيه للمتر، مستهدفة الشرائح المتوسطة والعليا الباحثة عن سكن منظم في موقع متميز.
وفي المقابل، سجلت هليوبوليس الجديدة ارتفاعًا بوتيرة أبطأ، إذ تراوحت أسعار المتر بين 12 و13 ألف جنيه، ما يعكس اختلاف طبيعة التطوير عن باقي مناطق شرق القاهرة.
وأكد تقرير «عقارماب» أن هذه الطفرات السعرية جاءت نتيجة تفاعل المتغيرات الاقتصادية الكلية مع توسع كبار المطورين الاستراتيجيين، الذين أسهموا في رفع القيمة المضافة للسوق العقارية المصرية.
واستندت نتائج التقرير إلى تحليل بيانات أكثر من 1.5 مليون مستخدم شهريًا، وقاعدة تضم 400 ألف عقار معروض، بالإضافة إلى استبيانات شارك فيها مئات المطورين والمسوقين العقاريين.
تفاوت عقاري
يشهد سوق العقارات في مصر تفاوتًا واضحًا بين العرض والطلب تبعًا للمناطق، مما أدى إلى فائض في بعض المناطق وضغط شرائي مرتفع في أخرى.
-
العاصمة الإدارية الجديدة: رغم ضخامة المشروعات، هناك فائض في الوحدات الفاخرة بسبب ارتفاع الأسعار مقارنة بالقوة الشرائية للطبقة المتوسطة.
-
القاهرة الجديدة والشيخ زايد: العرض يفوق الطلب في بعض الكمبوندات، خصوصًا في الوحدات الكبيرة أو الفاخرة، مما أدى إلى ركود نسبي في إعادة البيع.
-
الساحل الشمالي الفاخر: مثل مراسي وسيدي عبد الرحمن، تُعرض وحدات بأسعار تتجاوز 50 مليون جنيه، لكن الطلب الفعلي محدود.
ضغط شرائي مرتفع
في المقابل، يزداد الطلب في المناطق الشعبية والمتوسطة داخل القاهرة الكبرى، مثل المعادي القديمة، عين شمس، شبرا، حيث يتركز الشراء على الشقق الصغيرة نظرًا لانخفاض أسعارها نسبيًا.
كما تشهد مدن الجيل الرابع مثل حدائق أكتوبر وبدر إقبالًا متزايدًا من الشباب بفضل أنظمة التقسيط المدعومة ومبادرات الإسكان.
وتشهد المناطق الساحلية المتوسطة مثل رأس سدر والعين السخنة ضغطًا موسميًا من الطبقة المتوسطة الباحثة عن وحدات مصيفية بأسعار معقولة.
